Preguntas Frecuentes

La Reserva de Compra es el instrumento mediante el cual LA COMPRADORA le entrega una suma de dinero a otra parte denominada EL CORREDOR INMOBILIARIO para demostrar la seriedad de la oferta que realiza para comprar una propiedad.

EL CORREDOR INMOBILIARIO transmitirá la oferta a la parte denominada LA VENDEDORA y si esta acepta dicha oferta se celebrará entre las partes el contrato de compraventa de acuerdo al precio y modalidades que se hayan convenido.

El Boleto de Compraventa es el contrato en el cual LA VENDEDORA se obliga a vender la propiedad, entregar la posesión y firmar la escritura traslativa de dominio, y LA COMPRADORA se obliga a pagar el precio convenido, recibir la propiedad y también firmar la escritura.

Se puede ir a lo que se denomina “escritura directa”, sin firmar Boleto de Compraventa previamente.

Pero a veces, por circunstancias de cada operación las partes prefieren asegurar el cumplimiento de lo pactado y evitar el arrepentimiento de cualquiera de ellas (parte compradora o vendedora) antes de que se pueda realizar la escritura. Por esa razón es que se opta por firmar Boleto de Compraventa, habiendo tomado previamente los recaudos de saber que la propiedad se encuentra libre de embargos, que las personas físicas o jurídicas que forman la parte vendedora no están inhibidas para vender, y que los títulos son perfectos (lo cual requiere un estudio referencial de dichos títulos que generalmente realizan los escribanos).

La escritura se firma en el lugar que las partes acuerden. No existe ley o jurisprudencia que obligue a la parte compradora a firmar donde elija la parte vendedora o viceversa. Por eso es recomendable desde el comienzo de las negociaciones establecer por escrito el lugar de firma para no sufrir las consecuencias de los malos entendidos “de palabra”.

Pero hay circunstancias que se imponen a la voluntad de las partes:

1.- Si en el mismo acto de la firma de la escritura se cancela una hipoteca de la propiedad, el lugar de la firma de la escritura será el que imponga LA ACREEDORA HIPOTECARIA (privada o bancaria).

2.- Para el caso de propiedades “a estrenar” el lugar lo dispondrá LA VENDEDORA (Desarrolladora, Constructora, etc).

El precio se paga en la moneda pactada por las partes (pesos, dólares, euros u otros). La moneda elegida por las partes debe figurar en el texto de la escritura. Si el precio se abona en moneda extranjera, el escribano dejará constancia en la escritura de su equivalente en moneda nacional de acuerdo con la cotización de la moneda elegida tipo vendedor al cierre del día hábil anterior a la escritura en el Banco de la Nación Argentina (www.bna.com.ar). El monto resultante es el que se utiliza para determinar los impuestos que corresponda pagar.

Título de propiedad original.

Planilla de datos personales (Nombres y apellidos propios, de sus padres, de su cónyuge, domicilio, etc)

Copia de su documento nacional de identidad y constancia de CUIL o CUIT de los propietarios, cónyuge o convivientes, de corresponder.

Última boleta paga del impuesto municipal, Rentas y Aysa.

Estado parcelario (si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires)

Si el inmueble está en propiedad horizontal:

Liquidación de expensas y datos del administrador del consorcio de propietarios.

Copia del reglamento.

Últimas boletas de servicios (teléfono, gas, luz).

Certificado de oferta a la transferencia de inmuebles (COTI)

Si corresponde, también deberá tramitar y entregar el Certificado de no retención en el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (I.T.I.).

Para el caso de que la oferta no sea aceptada EL CORREDOR INMOBILIARIO devolverá el dinero recibido en la Reserva de Compra a LA FUTURA COMPRADORA.

Los corredores matriculados y los martilleros públicos saben darles a las partes el asesoramiento profesional previo a la firma de un boleto para que cada parte comprenda cuáles son sus obligaciones derivadas de dicho instrumento (obligación de escriturar, indemnización por incumplimiento, etc.).

LA COMPRADORA que paga el 100% del precio al contado de un inmueble usado es quién elige el escribano que otorgará la escritura pública de compraventa.

Si LA COMPRADORA requiere un crédito hipotecario bancario para comprar el inmueble, será LA ACREEDORA hipotecaria la que elegirá al escribano que realice la escritura hipotecaria y LA COMPRADORA podrá elegir su propio escribano para la escritura de compra.

Si LA COMPRADORA requiere un crédito hipotecario privado para comprar el inmueble, será LA ACREEDORA hipotecaria la que elegirá al escribano que realice la escritura de compra y de hipoteca.

Si el inmueble es a estrenar, es decir que sobre dicho inmueble se realizará la llamada “primera escritura” será entonces LA VENDEDORA (Desarrolladora, Constructora, etc) la que designe al escribano, y LA COMPRADORA deberá pagar también la parte proporcional de Reglamento de Copropiedad.

El precio puede abonarse por cualquier medio de pago: efectivo, cheque, transferencia bancaria o depósito en cuenta. Pero ha de tenerse en cuenta lo siguiente:

– Si es por transferencia bancaria o mediante cheque, deberá verificarse la acreditación de los fondos en la cuenta del vendedor lo cual puede suceder instantáneamente o al día siguiente por cuestiones de “clearing bancario”.

Verificada la acreditación de los fondos se otorgará la “escritura pública de recibo” que es el instrumento por el cual se perfeccionará la compraventa.

LA VENDEDORA deberá abonar todos los gastos relacionados con el Estudio de Título que verifica la perfección de los mismos, los Estados de Dominio e Inhibiciones, la verificación de la falta de deudas por expensas, impuestos y servicios, la liberación de los certificados administrativos que se piden a tal efecto, etc. Todos estos conceptos surgen de la práctica notarial y están regulados por los Colegios de Escribanos.

LA COMPRADORA deberá abonar la Factura Notarial Compradora cuyos rubros son, entre otros, el costo de las fojas notariales y su elaboración, tasa de inscripción, diligencia de inscripción, minutas, etc. y los honorarios profesionales del escribano.

Resulta conveniente solicitar la Factura Notarial Vendedora y Compradora para conocer anticipadamente al acto cuáles serán los costos de la misma y poder aclarar cualquier duda que resulte necesaria.